Maison Achat ou Location – Étude de cas

Est-il plus rentable de louer ou d’acheter? On dit souvent que louer est de jeter de l’argent par la fenêtre. Ce n’est pas tout à fait exact. Louer permet d’avoir un coût fixe qui devrait suivre avec l’inflation, sans surprise et sans engagement à long terme. Être propriétaire permet d’avoir un meilleur levier, mais on se retrouve à investir dans l’immobilier avec une marge, soit l’hypothèque. Si l’immobilier est en hausse, et que les frais liés à la transaction immobilière ne sont pas trop élevés, à long terme faire un achat est plus rentable.

Comme nous venons de vendre notre maison, j’étais curieux de savoir si cela avait été un choix judicieux d’acheter et de revendre.

Je vous propose une recette pour faire ces calculs à partir d’un scénario.

Admettons Aline qui achète une maison en juillet 2016 au prix de 280 000$ pour ensuite la vendre en mars 2020 pour 315 000$. Aline vit 3 ans et 8 mois dans cette demeure. Donc elle fait 35 000$ de profit.

Fin de l’article.

Pas vraiment.

Il faut calculer tous les coûts et les avantages et désavantages d’être propriétaire, et comparer avec les coûts d’être locataire.

Je préfère plutôt calculer avec le cash-flow. Cela permet de faire abstraction complète des différents coûts de transaction, car il y en a beaucoup. Pour l’achat: la mise de fond, l’assurance titre, les frais d’ouverture d’hypothèque, les frais d’évaluation. Pour la vente: les frais d’agents, la garantie de la maison, les frais de transfert de propriété, les frais de notaire, les certificats de conformité, les crédits à l’acheteur, les frais de transferts de titres, les frais de clôture d’hypothèque, et le retour de la différence entre la valeur de la vente et l’hypothèque restante.

Aline profite également de la baisse des taux d’intérêts pour refinancer sa maison en septembre 2017.

Selon le cash-flow, il y a 4 parties:

  • Juillet 2016 : L’achat initial.
  • Septembre 2017: Frais de refinancement hypothécaire.
  • Tous les paiements pour la maison: Hypothèque, assurance, maintenance.
  • Mars 2020: Vente.

À noter qu’il faut inclure tous les frais de maintenance de la maison, mais non les frais d’amélioration de la maison car ce sont des dépenses discrétionnaires, exceptés ceux qui aident à vendre la maison.

  1. Achat Initial: Mise de fond de 31 037$
  2. Frais de Refinancement hypothécaire: 680$
  3. Paiements pour la maison: 
    1. Principal et intérêt: 42 296$
    2. Location temporaire d’une autre demeure pendant les travaux et le processus de vente: 1 158$
    3. Maintenance de la maison: 12 200$
    4. Amélioration à la maison pour la vente: 2 600$
    5. Taxes foncières: 13 000$.
    6. Assurances: 1000$
    7. J’ignore les frais d’électricité, gaz, eau, déchets, car aux États-Unis, ils sont à la charge des locataires également.

Total Dépenses: 103 971$

  1. Vente de la maison: Crédit de 73 000$ (Prix de vente moins l’équité) 
  2. Quelques remboursements et trop perçus lors de l’achat, refinancement, vente: crédit de 500$.

Total Crédit: 73 500$

Total: 30 471$

Pour 44 mois. Soit un coût mensuel de 688$ par mois.

Qu’en est-il du loyer équivalent de la région? Une recherche sur Zillow me donne des loyers oscillant entre 1 200$ et 1 300$ par mois pour ce type de maison. Je vais donc choisir 1 250$

En étant locataire, le coût aurait donc été de 1 250$ par mois, versus 688$ par mois en étant propriétaire. La différence est énorme, soit 562$ par mois. Sur 44 mois: 24 728$.

Alice épargne 24 728$ en étant propriétaire et sauver 55% de frais d’habitation.

Fin de l’article.

Nah!

Il y a des avantages à être propriétaire, surtout aux États-Unis. Les intérêts sur l’hypothèque sont déductibles. La déduction est limitée à la maison principale, tant qu’elle vaut moins de $1,000,000, il y a des règles pour le refinancement, il y a des limitations sur le revenu est trop élevée, et il y a un plancher à atteindre due la déduction standard; autrement dit, si vous achetez une maison qui ne coûte pas assez cher, vous n’avez pas le droit à la déduction! Pour faire le calcul de cette déduction, il faut savoir le revenu de Aline.

En 2016, la déduction permet d’épargner: 2 036$

En 2017, la déduction permet d’épargner: 6 199$ (C’est la dernière année avant la réforme fiscale qui ajoute maintenant une déduction standard plus élevée)

En 2018, la déduction permet d’épargner: 782$

En 2019, la déduction permet d’épargner: 1 308$

En 2020, la déduction permet d’épargner 0$ – Pas assez d’intérêt pour atteindre le plancher de la déduction standard.

Un total d’économie d’impôt de: 10 325$ – Wow, quel beau cadeau de l’oncle sam. 

Donc revenons au coût de la maison, qui est maintenant de 30 471$10 325$ = 20 146$, soit un coût mensuel de 455$ par mois, plutôt qu’un loyer équivalent de 1 250$; une économie de 64%!

Voilà. Aline épargne 35 218$ en étant propriétaire et sauve 65% de frais d’habitation.

Fin de l’article

Il reste un dernier truc important à calculer. Le coût d’opportunité. En achetant une maison, malgré le fait que le coût final est plus bas qu’un loyer, Aline doit immobiliser de grandes sommes d’argent, soit plus de 31 037$ pour la mise de fonds. Sans l’achat de la maison, cet argent aurait été investi. De même, le cash-flow requis à chaque mois était plus élevé avec la maison qu’avec un loyer. Quel aurait été le retour de l’investissement si l’achat n’avait pas été effectué ?

Autrement dit, l’achat d’une maison immobilise de l’argent. Cela peut être rentable si le prix des maisons montent plus haut que les marchés. De même, les renovations dans une maison ‘rapporte’ seulement au moment de la vente.

Montant Date
Mise de fond 31 037$ juillet 2016
Refinancement 680$ Septembre 2017
Difference de Cashflow 1 627$1 250$ = 377$ / mois 44.3 mois

Aline immobilise un large montant pour acheter la maison, elle immobilise un second montant pour le refinancement, et finalement, la maintenante et les paiements sur la maison sont plus élevés qu’un loyer équivalent. On peut assumer car chacun de ces montants est re-investi dans le marché.

Assumons que Aline est une investisseur dans les fonds indiciels avec 75% actions et 25% obligations. Un fond équivalent à ce ratio est le VTTHX de Vanguard avec un dividende annuel moyen de 2.85%

Date Valeur de l’action VTTHX Ratio par rapport à la valeur originale Dividende sur la période
Juillet 2016 17.00$ 1.00 0%
Septembre 2017 20.09$ 1.1817 3.33%
Mars 2020 23.05$ 1.3559 10.3%
Valeur moyenne entre le juillet 2016 et mars 2020 20.02$ 1.1776 2.85% annuel

 

Évènement Date Montant Initial Montant en mars 2020 Dividende Total Gains
Mise de fond juillet 2016 31 037$ 42 093$ 3 198$ 45 291$ 14 254
Refinancement Septembre 2017 680$ 778$ 57$ 836$ 156$
Difference de Cashflow 44.3 mois 1 627$1 250$ = 377$ / mois 19 667$ 905$ 20 572$ 3 870$
Total 18 280$

Whoa! Une différence de 18 280$. C’est le coût d’opportunité d’avoir acheté une maison et d’accumuler de l’équité dans la maison. Une autre façon de voir ça, il s’agit en fait d’une course entre la différence de cashflow et la mise de fond de la maison sur l’augmentation de la valeur de la maison versus le rendement du marché.

Donc revenons au coût de la maison, qui est toujours de 20 146$, soit un coût mensuel de 455$ par mois, mais le loyer équivalent de 1 250$ par mois aurait alors permis de dégager un retour d’investissement de 18 280$, soit 413$ par mois. Ce coût d’opportunité s’ajoute au coût de la maison qui devient alors de 886$ par mois. L’économie est maintenant de 29%.

Veuillez prendre note, il faut l’investir la différence! Si elle est dépensée… oups!

Faisons un récapitulatif de la différence entre le coût de location et l’achat de la maison

Type Coût mensuel Économie sur le loyer équivalent Économie (%)
Loyer 1250$ 0$ 0%
Maison 688$ 562$ 55%
Maison+déduction 455$ 797$ 64%
Maison+déduction+coût d’opportunité 886$ 364$ 29%

La maison permet donc à Aline de dégager un surplus de 16 016$ sur 44 mois par rapport à la location. Ce fut donc une très bonne décision pour Aline d’acheter!

Par curiosité, est-ce que Aline aurait eu un profit si la maison ne s’était pas apprécié en valeur? Assumons que les frais d’agent son de 5%, et que tous les autres frais sont constants, voici un graphique qui représente le profit relatif au loyer en fonction du prix de la vente.

Quel est le montant de vente avec un profit de zéro? Il est exactement de 298 142$. Le prix d’achat original étant de 280 000$, il faut donc une appréciation 18 142$ sur 44 mois, soit 1.72% par année pour obtenir un profit versus la location, ce qui est très en deçà de l’inflation. Dans notre scenario, la hausse de la valeur était de 3.4% annuellement.

De plus, l’appréciation nécessaire est moins élevé si la maison est gardée sur une plus longue durée que simplement 3 ans et demidans notre exemple. 

Conclusion, avec une bonne déduction d’intérêt d’hypothèque, si vous croyez que le marché immobilier sera haussier d’au moins 1.4%, et que vous prévoyez garder la maison au moins 4 ans, vous devriez être gagnant dans l’achat. Sinon, louez !

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