Maison Achat ou Location – Étude de cas

Est-il plus rentable de louer ou d’acheter? On dit souvent que louer est de jeter de l’argent par la fenêtre. Ce n’est pas tout à fait exact. Louer permet d’avoir un coût fixe qui devrait suivre avec l’inflation, sans surprise et sans engagement à long terme. Être propriétaire permet d’avoir un meilleur levier, mais on se retrouve à investir dans l’immobilier avec une marge, soit l’hypothèque. Si l’immobilier est en hausse, et que les frais liés à la transaction immobilière ne sont pas trop élevés, à long terme faire un achat est plus rentable.

Comme nous venons de vendre notre maison, j’étais curieux de savoir si cela avait été un choix judicieux d’acheter et de revendre.

Nous avons acheté la maison le 20 juillet 2016 pour 839 000$ et nous l’avons vendu le 30 mars 2020 pour 950 000$. Nous avons vécu 3 ans, 8 mois et 11 jours. Donc nous avons donc fait 111,000$ de profit.

Fin de l’article.

Pas vraiment.

Il faut calculer tous les coûts et les avantages et désavantages d’être propriétaire, et comparer avec les coûts d’être locataire.

Je préfère également calculer avec le cash-flow. Cela permet de faire abstraction complète des différents coûts de transaction, car il y en avait beaucoup. Pour l’achat: la mise de fond, l’assurance titre, les frais d’ouverture d’hypothèque, les frais d’évaluation. Pour la vente: les frais d’agents, la garantie de la maison, les frais de transfert de propriété, les frais de notaire, les certificats de conformité, les crédits à l’acheteur, les frais de transferts de titres, les frais de clôture d’hypothèque, et le retour de la différence entre la valeur de la vente et l’hypothèque restante.

Nous avons également refinancé l’hypothèque en 2017 afin de profiter d’un meilleur taux.

Donc, allons-y tout simplement avec le cash flow. Il y a 4 parties:

  • Juillet 2016 : L’achat initial.
  • Septembre 2017: Frais de refinancement hypothécaire.
  • Tous les paiements pour la maison: Hypothèque, assurance, maintenance.
  • Mars 2020: Vente.

À noter que j’inclus tous les frais de maintenance de la maison, mais non les frais d’amélioration de la maison car ce sont des dépenses discrétionnaires. Exceptés ceux qui ont aidé à vendre la maison: nous avons refait les comptoirs, nous avons installé de nouvelles lumières encastrées, posé de nouveaux tapis et repeint complètement l’intérieur et extérieur de la maison.

  1. Achat Initial: Mise de fond de 93 111$
  2. Frais de Refinancement hypothécaire: 2035$
  3. Paiements pour la maison: 
    1. Principal et intérêt: 129 889$
    2. Location temporaire d’une autre demeure pendant les travaux et le processus de vente: 2317$
    3. Maintenance de la maison: 36 670$
    4. Amélioration à la maison pour la vente: 5250$
    5. Taxes foncières: 39 220$.
    6. Assurances: 3000$
    7. J’ignore les frais d’électricité, gaz, eau, déchets, car aux États-Unis, ils sont à la charge des locataires également.

Total: 216 345$

  1. Vente de la maison: Crédit de 220 862$ 
  2. Quelques remboursements et trop perçus lors de l’achat, refinancement, vente: crédit de 1000$.

Total: 89 629$

Pour 44.3 mois. Soit un coût mensuel de 2023$ par mois.

Qu’en est-il du loyer équivalent de la région? Une recherche sur Zillow me donne des loyers oscillant entre 3600$ et 4000$ par mois pour notre type de maison. Je vais donc choisir 3800$. Il faudrait aussi considérer l’assurance locataire dont je n’ai aucune idée de la valeur. C’est probablement dans les 40-100$ par mois. Je vais l’ignorer étant donné que cela se trouve dans la fourchette 3600-4000$.

En étant locataire, le coût aurait donc été de 3800$ par mois, versus 2023$ par mois en étant propriétaire. La différence est énorme, soit 1777$ par mois. Sur 44.3 mois: 78721$.

Voilà. Nous avons épargné 78 721$ en étant propriétaire et sauver 47% de frais d’habitation.

Fin de l’article.

Nah!

Il y a des avantages à être propriétaire, surtout aux États-Unis. Les intérêts sur l’hypothèque sont déductibles. La déduction est limitée à la maison principale, tant qu’elle vaut moins de $1,000,000, il y a des règles pour le refinancement, il y a des limitations sur le revenu est trop élevée, et il y a un plancher à atteindre due la déduction standard; autrement dit, si vous achetez une maison qui ne coûte pas assez cher, vous n’avez pas le droit à la déduction! 

En 2016, la déduction nous permet d’épargner: 6110$

En 2017, la déduction nous permet d’épargner: 18596$ (Juste avant la réforme fiscale, j’en ai profité pour payer les taxes foncières de 2018 et faire des paiements d’avance sur l’hypothèque).

En 2018, la déduction nous permet d’épargner: 2347$

En 2019, la déduction nous permet d’épargner: 3924$

En 2020, la déduction nous sauvera: 0$ – Pas assez d’intérêt pour atteindre le plancher de la déduction standard.

Un total d’économie d’impôt de: 30977$ – Wow, quel beau cadeau de l’oncle sam. 

Donc revenons au coût de la maison, qui est maintenant de 89629$ – 30977$ = 58 652$, soit un coût mensuel de 1323$ par mois, plutôt qu’un loyer équivalent de 3800$; une économie de 65%!

Voilà. Nous avons épargné 109 731$ en étant propriétaire et sauver 65% de frais d’habitation.

Fin de l’article

Il reste un autre truc important à calculer. Le coût d’opportunité. En achetant une maison, malgré le fait que le coût final est plus bas qu’un loyer, j’ai dû immobiliser de grandes sommes d’argent, soit plus de 93000$ initialement pour la mise de fonds. Sans l’achat de la maison, cet argent aurait été investi. De même, le cash-flow requis à chaque mois était plus élevé avec la maison qu’avec un loyer. Quel aurait été le retour de l’investissement si l’achat n’avait pas été effectué ?

Évènement Montant Date
Mise de fond 93133$ 20 juillet 2016
Refinancement 2035$ Septembre 2017
Difference de Cashflow 4883$ – 3800$ = 1083$ / mois 44.3 mois

 

Je vais utiliser les retours d’investissement avant COVID-19 car le marché est volatile ces derniers jours. Cela semble juste car nous avons vendu la maison à un prix pré COVID-19. Ce calcul dépend du type d’investisseur que vous êtes. Je suis 75% actions et 25% obligations. Un fond équivalent à ce ratio est le VTTHX de Vanguard avec un dividende annuel moyen de 2.85%. Pour le cash flow, je vais prendre le retour moyen entre juillet 2017 et avril 2020.

Date Valeur de l’action VTTHX Ratio par rapport à la valeur originale Dividende sur la période
20 juillet 2016 17.00$ 1.00 0%
Septembre 2017 20.09$ 1.1817 3.33%
20 février 2020 23.05$ 1.3559 10.3%
Valeur moyenne entre le 20 juillet 2016 et 20 février 2020 20.02$ 1.1776 2.85% annuel

 

Évènement Date Montant Initial Montant au 20 février 2020 Dividende Total Différence
Mise de fond 20 juillet 2016 93133$ 126279$ 9592.70$ 135871 42 738$
Refinancement Septembre 2017 2035$ 2334$ 169.50$ 2504 469$
Difference de Cashflow 44.3 mois 4883$ – 3800$ = 1083$ / mois 56497$ 2601$ 59098 2601$
Total 45 808$

 

Whoa! Une différence de 45 808$. C’est le coût d’opportunité d’avoir acheté une maison et d’accumuler de l’équité dans la maison. Une autre façon de voir ça, il s’agit en fait d’une course entre la différence de cashflow et la mise de fond de la maison sur l’augmentation de la valeur de la maison versus le rendement du marché.

Donc revenons au coût de la maison, qui est toujours de 58 652$, soit un coût mensuel de 1323$ par mois, mais le loyer équivalent de 3800$ par mois aurait alors permis de dégager un retour d’investissement de 45808$, soit 1034$ par mois. Ce coût d’opportunité s’ajoute au coût de la maison qui devient alors de 2357$ par mois. L’économie est maintenant de 38%.

Veuillez prendre note, il faut l’investir la différence! Si elle est dépensée… oups!

Faisons un récapitulatif de la différence entre le coût de location et l’achat de la maison

Type Coût mensuel Économie sur le loyer équivalent Économie (%)
Loyer 3800$ 0$ 0%
Maison 2023$ 1777$ 47%
Maison+déduction 1323$ 2477$ 65%
Maison+déduction+coût d’opportunité 2357$ 1443$ 38%

 

La maison nous a permis de dégager un surplus de 63 924$ sur 44.3 mois par rapport à la location. Ce fut donc une très bonne décision!

Par curiosité, aurions-nous eu un profit si la maison ne s’était pas appréciée en valeur? Nous avons payé 4.6% en frais d’agent; assumons tous les autres frais étant constant, voici un graphique qui représente le profit relatif au loyer en fonction du prix de la vente.

Quel est le montant de vente avec un profit de zéro? Il est exactement de 882 994$. Le prix d’achat original étant de 839000$, il faut donc une appréciation 43 994$ sur 44 mois, soit 1.39% par année pour obtenir un profit versus la location, ce qui est très en deçà de l’inflation. Dans notre situation, la hausse de la valeur était de 3.4% annuellement.

De plus, l’appréciation nécessaire est moins élevé si la maison est gardée sur une plus longue durée que simplement 3 ans et demi comme c’était notre cas. 

Conclusion, avec une bonne déduction d’intérêt d’hypothèque, si vous croyez que le marché immobilier sera haussier d’au moins 1.4%, et que vous prévoyez garder la maison au moins 4 ans, vous devriez être gagnant dans l’achat. Sinon, louez !

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